📌 이 글의 핵심 요약
- 대형 공사에서 손실은 비싼 견적이 아니라 싸 보였던 견적에서 시작된다
- 피해야 할 3가지: ① 범위가 불분명한 견적 ② 근거 없는 공정 일정 ③ 검증되지 않은 시공 이력
- 소방 이설·전기 증설·IT 배선은 견적에서 가장 자주 빠지는 항목
- 지체보상금 조항이 없으면 일정이 밀려도 책임을 물을 수단이 없음
- 온라인 후기로는 공사 중 대응과 하자 처리 이력이 드러나지 않음
- 결국 어떤 풀에서 업체를 고르느냐가 세 가지 문제를 모두 좌우함
100평이 넘는 사무실 공사를 앞두고 있다면, 가장 먼저 바꿔야 할 질문이 있습니다.
"얼마면 되나요?"가 아니라 "무엇이 빠져 있나요?"입니다.
대형 공사에서 발생하는 실질적인 손실은 견적이 비싸서가 아니라, 싸 보였던 견적이 공사 중반에 전혀 다른 금액으로 바뀌면서 시작됩니다. 이미 철거가 끝나고 골조가 드러난 시점에는 업체를 바꿀 수도, 협상 우위를 가질 수도 없습니다.
이 글은 비용을 아끼는 방법이 아니라, 큰 손실을 피하는 방법에 관한 글입니다.
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📋 목차
피해야 할 것 ① — 범위가 불분명한 견적
세 곳에서 견적을 받았는데 한 곳이 눈에 띄게 저렴합니다. 담당자는 그 업체와 계약합니다. 철거가 끝나고 도면이 확정되는 시점, 소방 감지기와 스프링클러 위치를 옮겨야 한다는 연락이 옵니다. "그건 별도 항목입니다." 전기 용량도 부족하다고 합니다. 이미 공정이 돌아가고 있어 되돌릴 수 없습니다.
대형 공사에서 견적이 낮은 이유는 대부분 더 싸게 잘해서가 아니라 항목이 빠져 있어서입니다. 그리고 빠진 항목은 공사 중반, 발주자가 가장 협상력이 없는 시점에 드러납니다.
100평 이상 현장에서 특히 자주 누락되는 항목들입니다.
| 누락되기 쉬운 항목 | 왜 빠지는가 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 소방 설비 이설 | 파티션 배치가 확정돼야 범위가 나옴 | "감지기·스프링클러 이설 포함인가" 서면 확인 |
| 전기 증설 | 기존 용량 점검 전에는 필요 여부 불명 | 한전 협의 필요 여부 사전 점검 요청 |
| IT·네트워크·보안 | 발주 주체가 애매해 서로 미룸 | 인테리어 업체 시공인지 별도인지 명확화 |
| 설계·감리비 | 공사비에 포함된 것처럼 표시됨 | 산정 기준과 별도 여부 확인 |
| 부가세 | 별도 표기가 작게 들어감 | 총액이 VAT 포함인지 확인 |
견적서를 받으면 총액이 아니라 "포함/별도" 구분이 있는 내역서를 요청하세요. 내역서를 제시하지 못하는 업체는 그 자체로 판단 근거가 됩니다.
피해야 할 것 ② — 근거 없는 공정 일정
"그 일정이면 충분히 맞춥니다"라는 말만 듣고 계약합니다. 기존 사무실 임대차 종료일은 이미 정해져 있습니다. 공사는 밀리고, 가구는 아직 도착하지 않았고, 직원들은 앉을 자리가 없습니다. 임시 사무실을 급하게 구하면서 예정에 없던 비용이 나가기 시작합니다.
대형 공사의 일정 리스크는 공사 기간 자체보다 병행 공정의 리드타임에서 발생합니다. 공사가 끝나도 가구가 없으면 입주가 불가능하고, 인터넷이 개통되지 않으면 업무가 시작되지 않습니다.
| 공정 | 리드타임 특성 | 놓쳤을 때 결과 |
|---|---|---|
| 주문 제작 가구 | 발주 후 6~10주 소요 | 준공돼도 입주 불가 |
| 한전 전기 증설 | 협의에만 2~3개월 | 전 공정 정지 |
| 소방 신고·감리 | 행정 절차 기간 별도 | 사용승인 지연 |
| 인터넷·전화 이전 | 최소 2주 전 신청 | 입주 후 업무 마비 |
공사 기간은 대체로 2~4개월 범위에서 잡히지만, 면적보다는 층 분할 여부와 인허가 일정이 실제 기간을 좌우합니다. 그래서 "며칠 걸리나요"보다 중요한 질문은 "공정표를 볼 수 있나요"입니다.
받으신 견적, 빠진 항목이 없는지 확인해드릴까요?
16년차 상업용 부동산 컨설턴트가 견적서와 공정 일정을 함께 검토해 누락 항목과 일정 리스크를 짚어드립니다. 계약 전에 확인하는 것이 가장 확실한 예방입니다.
무료 견적 검토 신청 →피해야 할 것 ③ — 검증되지 않은 시공 이력
포트폴리오도 깔끔하고 후기도 나쁘지 않았습니다. 그런데 공사가 시작되자 현장에 책임자가 상주하지 않습니다. 문제가 생겨도 답이 늦고, 공정 간 조율이 안 돼 대기 시간이 쌓입니다. 준공 후 하자를 발견해 연락했더니 응답이 점점 뜸해집니다.
소형 공사만 해온 업체가 대형 현장에서 어려움을 겪는 지점은 디자인이 아니라 공정 관리와 인허가 대응입니다. 100평 이상은 동시에 진행되는 공정이 많고, 하나가 밀리면 연쇄로 밀립니다. 이걸 조율할 전담 인력이 없으면 현장이 멈춥니다.
계약 전 확인해야 할 최소 조건입니다.
| 확인 항목 | 왜 필요한가 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 실내건축공사업 면허 | 공사비 1,500만원 이상 법적 필수 | KISCON에서 무료 조회 |
| 동급 면적 시공 이력 | 소형 경험만으로는 공정 조율 어려움 | 포트폴리오의 실제 면적 확인 |
| 전담 PM 배정 | 현장 책임자 부재 시 대응 지연 | 계약서에 배정 명시 요구 |
| 공정표 제출 능력 | 일정 관리 역량의 직접 지표 | 계약 전 초안 요청 |
| 하자보수 조건 | 법정 기준은 1년, 계약으로 연장 가능 | 기간·범위·대응 절차 서면화 |
온라인 후기로 알 수 없는 것들
업체 검증에서 가장 어려운 부분은, 정작 알아야 할 정보가 온라인에 없다는 점입니다.
온라인 후기는 대부분 준공 직후에 작성됩니다. 완성된 공간 사진과 만족스러웠다는 소감이 남습니다. 하지만 발주자가 실제로 알아야 하는 건 그 이후입니다.
| 정말 알아야 할 것 | 온라인 후기에서 |
|---|---|
| 공사 중 추가금 요구가 있었는가 | 거의 드러나지 않음 |
| 약속한 일정을 지켰는가 | 준공 사진만으로는 알 수 없음 |
| 하자 발생 시 실제로 대응했는가 | 후기 작성 시점 이후의 일 |
| 현장에서 다른 업체와 마찰이 있었는가 | 발주자도 모르는 경우가 많음 |
| 같은 건물에서 재의뢰를 받았는가 | 공개되지 않음 |
이 정보들은 현장에 남아 있는 사람들이 알고 있습니다. 건물 관리업체는 공사 기간 내내 현장을 지켜봅니다. 임대인은 원상복구와 하자 처리 과정을 겪습니다. 현장소장은 다른 업체들이 어떻게 일했는지 압니다. 같은 건물 다른 층 담당자는 그 업체가 다시 불려 왔는지 압니다.
스페이스로그인은 상업용 부동산 컨설턴트 16년 경력으로 쌓은 업계 네트워크를 통해 이 부분을 확인합니다. 자매 브랜드 빌딩로그인이 사무실 임대·기업 이전 중개를 함께 운영하고 있어, 시공 이후의 이야기까지 닿는 경로를 갖고 있습니다.
애초에 업체 풀이 다릅니다
일반적인 인테리어 매칭 플랫폼은 30~40평대 소형 공사를 중심으로 업체를 모읍니다. 그 풀에서 100평 이상 현장을 맡기면, 앞서 설명한 공정 조율과 인허가 대응 문제가 그대로 발생합니다.
스페이스로그인은 등록 기준 자체를 다르게 잡았습니다.
| 등록 기준 | 내용 |
|---|---|
| 규모 요건 | 100평 이상 대규모 공사 시공 능력이 검증된 업체 |
| 품질 요건 | 면적이 작더라도 프리미엄 등급(평당 200만원 이상) 시공 역량 보유 |
| 배제 기준 | 공사 일정을 지키지 못한 이력 / 공사 중 추가금을 요구한 이력 / 사후 처리에 대응하지 않은 이력 |
앞의 세 가지 문제 — 범위가 불분명한 견적, 근거 없는 일정, 검증되지 않은 이력 — 는 결국 어떤 풀에서 업체를 고르느냐에서 갈립니다.
동행 PM — 연결하고 빠지지 않습니다
매칭 서비스에서 흔한 불만이 있습니다. 업체 연락처를 받고 나면 그다음부터는 온전히 혼자 감당해야 한다는 것입니다. 문제가 생겨도 중재해줄 사람이 없고, 업체와 직접 부딪히는 상황이 부담스럽습니다.
스페이스로그인은 동행 PM을 둡니다. 고객사는 매칭된 업체와 직접 소통합니다. 중간에 사람이 끼어 전달이 늦어지는 구조가 아닙니다. 다만 그 과정에 동행 PM이 함께합니다.
| 상황 | 동행 PM의 역할 |
|---|---|
| 견적서를 받았는데 판단이 어려울 때 | 누락 항목과 확인 포인트 안내 |
| 업체 응대나 진행에 불편이 생겼을 때 | 중재하고 조율 |
| 공정이 어디까지 왔는지 알기 어려울 때 | 진행 상황 확인 및 공유 |
| 준공 후 하자가 발생했을 때 | 대응 요청 및 이력 관리 |
대형 공사에서 담당자가 가장 두려워하는 건 혼자 판단하고 혼자 책임지는 상황입니다. 동행 PM은 그 부담을 나누기 위한 구조입니다.
💡 후보 업체 평판을 확인하기 어려우신가요?
업계 네트워크로 실제 시공 과정과 사후 대응 이력을 확인해 매칭하고, 계약부터 준공까지 동행 PM이 함께합니다.
계약 전 확인 체크리스트
계약서에 서명하기 전, 아래 항목을 하나씩 짚어보세요. 서명 이후에는 협상력이 급격히 줄어듭니다.
- 견적이 실측면적 기준인가 (공급면적 아님)
- 업체별 견적의 면적·공정 범위·마감 사양 기준이 통일됐는가
- "포함/별도" 구분이 있는 내역서를 받았는가
- 소방 설비 이설이 견적에 포함됐는가
- 전기 용량 사전 점검 결과와 증설 필요 여부를 확인했는가
- IT·네트워크·보안 공사의 발주 주체가 명확한가
- 설계·감리비가 별도인지, 산정 기준이 무엇인지 확인했는가
- 총액이 부가세 포함인지 확인했는가
- 착공일과 준공일이 계약서에 명시됐는가
- 지체보상금 조항이 들어갔는가
- 공사 중 변경은 서면 합의로 처리한다는 절차가 명시됐는가
- 실내건축공사업 면허를 KISCON에서 직접 조회했는가
- 동급 면적 시공 이력을 확인했는가
- 전담 PM 배정이 계약서에 명시됐는가
- 공정표 초안을 받아봤는가
- 하자보수 기간·범위·대응 절차가 서면화됐는가
- 가구 발주 리드타임을 역산해 설계 확정일을 잡았는가
📋 17개 항목, 혼자 점검하기 부담되시나요?
동행 PM이 계약서와 견적서를 함께 검토해 빠진 조항과 누락 항목을 짚어드립니다.
